Konec Airbnb in Bookinga ?

Pripravlja se zakonodaja za omejitev kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom, kar bo pomenilo za nekatere lastnike nepremičnin konec oddajanja preko Airbnb in Bookinga. Lahko zaradi tega cene nepremičnin padejo? Bo zaradi tega nepremičnina kot naložba, ki je Sloveniji zelo razširjena, izgubila na privlačnosti? Katere opcije ostanejo vlagateljem?

V zadnjih letih smo priča enormnemu porastu kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom preko platform, kot sta Booking in Airbnb. To predvsem velja za večja mesta in vse ostale turistične lokacije. Na ta način se je donosnost nepremičnin zvišala. S kratkoročnim oddajanjem se lahko ustvari bistveno večji zaslužek kot z dolgoročnim oddajanjem. V času visoke inflacije, v času, ko se je višina prihrankov (nominalno) na bančnih računih občutno zvišala (samo na slovenskih bankah imamo že skoraj 27 milijard evrov depozitov), v času nizkih obresti za depozite na bankah in v času, ko je bilo relativno enostavno dobiti kredit na banki, se je vse več vlagateljev odločilo za nakup nepremičnin z namenom, da na ta način generirajo lepe zaslužke.

To je na eni strani močno pripomoglo k neverjetni rasti cen nepremičnin, ki so dosegle že vrtoglave nivoje. Na drugi strani so se občutno zvišale tudi najemnine za dolgoročni najem. Vse skupaj je pripeljalo do tega, da so stanovanja in hiše za lokalno prebivalstvo postala nedostopna. Kdo si še lahko privošči na primer nakup stanovanja v Ljubljani po teh cenah? Če upoštevamo še to, da se je z močnim dvigom obrestnih mer za posojila kreditna sposobnost prebivalstva občutno znižala, potem nam je jasno, zakaj je promet z nepremičninami v zadnjih mesecih tako upadel. Nepremičnine niso postale težko dostopne samo za nakup, ampak tudi za dolgoročni najem.

Samo še vprašanje časa je, kdaj lahko pričakujemo tudi spremenjeno razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Omejitev kratkoročnega oddajanja bo za nekatere pomenila konec oddajanja preko Airbnb in Bookinga, kar pomeni, da ta posel kar naenkrat ne bo več profitabilen. Ljudje se ne bodo več odločali za tovrstno naložbo in povpraševanje pri tako visokih cenah se bo bistveno zmanjšalo. Tisti, ki so v preteklosti nakup za ta namen že opravili, se bodo začeli spraševati, če je to še naložba, ki se splača in razmišljali o alternativah. Mnogi se bodo zagotovo odločili za prodajo teh nepremičnin. Mnogi bodo v to celo primorani. Predvsem tisti, ki so nakup opravili s pomočjo kredita. Dvig obrestnih mer jim je občutno zvišal mesečne obroke (razen, če imajo kredit s fiksno obrestno mero), prihodki pa se bodo drastično znižali. Če se ponudba stanovanj poveča in hkrati povpraševanje zniža, to avtomatično pomeni močan padec cen.

Mnogi se že zanimajo za alternativne možnosti. Ena najbolj logičnih izbir je preusmeritev kapitala v naložbeno zlato. Tako kot nepremičnine tudi zlato spada med zelo varne naložbe. Naložba v zlato je relativno preprosta, ne zahteva posebnega znanja in spretnosti. Zlato se je v zgodovini izkazalo kot odlična zaščita pred inflacijo. Tako je tudi v zadnjih letih, ko smo spet priča visokim stopnjam inflacije. V zadnjih petih letih je namreč cena zlata zrasla za približno 75%. Celo precej je presegla vpliv inflacije na vrednost naših prihrankov. Zlato torej ni samo varna naložba, ampak prinaša tudi nadpovprečne donose. V zadnjih dvajsetih letih je zlato zraslo za več kot 500%. 

Varnost in donosnost pa nista edini lastnosti naložbenega zlata, ki privabljata vse več investitorjev. Zlato je tudi ekstremno likvidno. Kadarkoli ga je moč spet prodati in zamenjati za navadno valuto. Velika primerjalna prednost pred ostalimi naložbami je dejstvo, da je naložbeno zlato za fizične osebe popolnoma neobdavčeno. Ni DDVja, ni davka na kapitalski dobiček, ne gre v dohodnino, kar močno zviša dejansko donosnost te naložbe.

Pripravili smo kratko primerjavo med obema naložbama v primeru, ko je kupec fizična oseba.

Ob nakupu zlata ni nobenih drugih stroškov, ki bi zaradi samega nakupa nastali. Ob nakupu nepremične se ne moremo izogniti stroškom notarskega prepisa in stroškom vpisa v zemljiško knjigo. Nakup brez posredovanja nepremičninske agencije je lahko tvegan, zato je večina kupcev pripravljena plačati strošek nepremičninske agencije. Zlato lahko kupujemo postopoma. Toliko denarja kot imamo, toliko ga namenimo nakupu in s tem si zagotovimo tudi likvidnost, ker imamo več kosov zlata. Nepremičnino moramo kupiti in plačati ob nakupu v celoti in če nimamo za to dovolj sredstev, smo prisiljeni najeti bančni kredit. Kar pomeni, da moramo banki plačati stroške za njeno storitev in obresti za najeti kredit. In seveda je pametno nepremičnino zavarovati, da se zavarujemo pred izdatnejšimi stroški ali izgube skorajšnje celotne vrednosti nepremičnine v primeru naravnih nesreč (toča, poplave, plazovi, potres).

Ko posedujemo zlato, ga moramo varno shraniti, da ne bi v primeru kraje ostali brez vsega, tako da je nakup zlata povezan s stroškom hrambe. Pri nepremičnini se prej ali slej srečamo s stroški investicijskega vzdrževanja. Da nepremičnina ne izgublja na vrednosti in da ohranja vrednost, je potrebno vanjo vlagati. Če se npr. v 20 ali 30l dobi v nepremičnino investicijsko ne vlaga, ne pridobiva na vrednosti toliko, kot če bi vlagali. Kar pomeni, da je potrebno za ohranjanje vrednosti izkupiček ali del izkupička od prejetih najemnin nameniti vzdrževanju. 

Samo za namen razumevanja teh stroškov, recimo, da je bila nepremičnina kupljena 2010 z nabavno vrednostjo 120.000€. V 2024 je ta nepremičnina na trgu vredna 220.000€. Pavšalna ocena vseh investicijskih stroškov v tem obdobju znaša cca. 20.000€ (klimatizacija, pokriti nadstrešek, menjava bele tehnike, peči, beljenje ipd.). Torej iz tega naslova donos ni kot izgleda na prvi pogled 100.000€, temveč 80.000€.

Ko posedujemo zlato, ni nobenega davka. Ko posedujemo nepremičnino, moramo plačati nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč (NUSZ). Do stanovanjske površine 160 kvadratnih metrov se davek na premoženje ne plača, v kolikor v tej nepremičnini biva lastnik ali njegovi ožji družinski člani. Za drugo, tretjo in nadaljnjo nepremičnino pa je potrebno davek na premoženje plačati, ne glede na njihovo površino. Če nepremičnino oddajamo, se srečamo s stroškom spletne platforme, Airbnb ali Bookinga. Potrebno je plačati tudi davek od oddajanja nepremičnin v najem. Če nepremičnine nimamo oddane, moramo plačevati tekoče stroške. Skrb za nepremičnino zahteva hkrati naš čas in našo aktivno vlogo.

Ko zlato prodamo, ni nobenega davka. Ko prodamo nepremičnino, običajno prodajalec plača 2% davek na promet nepremičnin in davek na dobiček iz kapitala pred potekom 15 let lastništva.

Ko posedujemo zlato in smo poskrbeli za varno hrambo, se srečamo s tveganjem nihanje cene zlata, kar pa velja za kratkoročne nakupe in ravno zato v našem podjetju priporočamo dolgoročni nakup zlata. To tveganje na dolgi rok odpade, ker cena zlata dolgoročno raste. Tveganja, s katerimi se srečamo, če smo nepremičnino kupili z investicijskim namenom, so: nepremičnina ni oddana in smo primorani plačevat tekoče stroške, nepremičnina je oddana in nam najemnik ne plačuje najemnine, najemnik ne uživa nepremičnine kot dober gospodar in nam lahko povzroča škodo.

Zlato lahko prodamo kot deljivo naložbo, če smo ga tako  kupovali. Nepremičnino običajno prodamo v celoti – samo dnevne sobe ali kuhinje ne moremo prodati, prodamo lahko samo celo stanovanje ali hišo. Ko zlato prodamo, je običajni čas do izplačila denarja na naš račun cca 15 delovnih dni. Natanko vemo, kdaj bomo sredstva prejeli. Ko se odločimo za prodajo nepremičnine, ne vemo kako hitro jo bomo prodali. V 2013, po krizi bančne luknje v Sloveniji, so banke zelo zaostrile pogoje odobritve hipotekarnih kreditov. Nekatere banke so zahtevale celo hipoteko na dve nepremičnini, na tisto, ki smo jo kupovali in še eno nepremičnino dodatno.

To se je poznalo na nepremičninskem trgu: ponudbe je bilo zadosti, povpraševanje pa je zaradi manjšega obsega odobrenih hipotekarnih kreditov s strani bank padlo. Posledično je padla tudi cena nepremičnin. To obdobje je trajalo sicer 2-3 leta, vendar precej dolgo za tistega, ki je želel nepremičnino prodati in je ni mogel.

Uvedba novega davka na premoženje, ki so ga različne vlade že večkrat poskusile uvesti, bo zagotovo vplival na povečanje ponudbe na nepremičninskem trgu, saj je prav to namen zakonodajalca. Namreč po podatkih statističnega urada je v Sloveniji praznih okoli petina vseh stanovanj. Omenja se progresivna obdavčitev, kar pomeni višji davek na premoženje druge, tretja, četrte nepremičnine.

Tako je razmislek o tem, ali se še splača kupovati nepremičnine z investicijskem namenom ali ne, povsem na mestu. Prav tako je smiseln razmislek obstoječih lastnikov, ki imajo v lasti več nepremičnin, trenutno, ko so cene nepremičnin vrtoglavo visoke, ali ni morda ravno sedaj primeren trenutek o preusmeritvi kapitala v drugo naložbo. Konec Airbnb in Bookinga bo vplival prihodnjo donosnost nepremičnin.

Vlagateljem, ki se zdaj odločajo za nakup zlata, so po godu trenutne razmere na svetovnih trgih. V mislih imam dejavnike kot so prihajajoča gospodarska kriza, ogromne količine natiskanih FIAT valut v obtoku, visoka inflacija, visoke obrestne mere, nevzdržen nivo zadolženosti držav po vsem svetu, zelo negotove geopolitične razmere, če jih omenim samo nekaj. To so namreč razlogi, da mnogi ekonomisti verjamejo, da bo zlato v naslednjih letih raslo z nadpovprečno donosnostjo. Omejitev kratkoročnega oddajanja nepremičnin bo pomenila konec Airbnb in Bookinga za lastnike naložbenih nepremičnin.

Gregor Kovač

V&D ZLATO d.o.o.

Želite brezplačen posvet z našim strokovnjakom? Ali samo več informacij glede naložbenega zlata?